Regulamento de Condomínio

1. O meu prédio não tem Regulamento, é obrigatório?

Quando existem mais de quatro condóminos num prédio, é obrigatório um Regulamento de Condomínio para estabelecer regras de uso e de conservação das partes comuns. Se este não constar do título constitutivo, a sua elaboração compete à assembleia do condomínio ou, em alternativa, ao administrador. Para ser aprovado, terá que ser marcada uma assembleia, sendo necessário uma maioria qualificada de dois terços. O regulamento entra em vigor 30 dias após a sua aprovação em assembleia.

Retire aqui o seu Regulamento (2 versões distintas)

Exemplo I de Regulamento Condominio

exemplo II de Regulamento Condominio

2. O construtor deve estar presente na primeira assembleia?

O construtor deve estar presente na reunião para entregar toda a documentação respeitante ao prédio, nomeadamente:

• Título constitutivo da propriedade horizontal • Plantas de pormenor do edifício (telas finais) • Projecto do imóvel ou loteamento • Licença/autorização de utilização • Comprovativo dos serviços municipalizados em como foram efectuados os testes de pressão à canalização • Comprovativo de inspecção emitido pela empresa de manutenção dos ascensores • Projectos de electricidade, de abastecimento de águas, de esgotos, de águas pluviais, de rede de gás e de instalações telefónicas.
Deve entregar ainda cópias dos contratos com os vários prestadores de serviços existentes (vigilância, conservação e inspecção de ascensores, comunicações), bem como deixar a identificação e os contactos dos representantes dos aparelhos existentes no prédio (extractores de fumos, elevadores, sistemas de videoporteiros, bombas de água). Estes serão úteis em caso de avaria ou defeito dos equipamentos.

3. Como convocar os condóminos para as reuniões?

Todos os condóminos têm de ser convocados para as assembleias. A convocatória deve ser feita por carta registada com aviso de recepção, enviada 10 dias antes da data da reunião. A convocatória também pode ser entregue pessoalmente, desde que o administrador fique com um recibo de recepção assinado pelo condómino. Apesar de mais prático, não basta afixar a convocatória em locais de passagem ou colocá-la nas caixas de correio.

4- Como convocar os não residentes para as reuniões?

Os condóminos que não residem no prédio devem comunicar ao administrador, por escrito, o seu domicílio (ou o do seu representante). Se esta comunicação não foi feita, o administrador deve enviar a convocatória para a morada do imóvel e para a morada que consta do registo predial, se esta for diferente.

5- O que fazer se a administração não marca reuniões?

Cabe ao administrador convocar as assembleias de condóminos. Por lei, a assembleia reúne na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano. Se o administrador não cumpre a sua função, podem ser os condóminos a convocar a reunião, desde que as suas fracções representem pelo menos 25% do valor do prédio. Para terem acesso aos documentos da administração anterior, convém incluir na convocatória um ponto para apresentar actas e os relatórios e contas dos anos em falta. É possível eleger novo administrador e exonerar o anterior. Se a reunião não tiver quórum ou o administrador não entregar os papéis em falta, a solução é recorrer aos julgados de paz ou tribunais.

6- Faltei à reunião. Ainda posso votar?

As decisões têm de ser comunicadas aos condóminos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de recepção. Quem não esteve presente, tem 90 dias, a contar dessa comunicação, para apresentar o seu voto. Se não responder no prazo, a administração presume que concorda.

7- Não posso estar presente na próxima reunião. Posso fazer-me representar?

Sim, pode nomear um procurador que o represente. Deve dirigir-se a um notário para redigir a procuração. Esta pode especificar o sentido do voto para cada assunto. Também é possível uma procuração nas situações em que o condómino está ausente de forma permanente ou prolongada (residência no estrangeiro ou doença prolongada).

8-  A assembleia não se realizou por falta de quórum. Quando marcar a reunião seguinte?

Se, na convocatória para uma assembleia, não estiver já estabelecida uma nova data para uma segunda assembleia, em caso de falta de quórum, a reunião fica automaticamente marcada para daí a uma semana, no mesmo local e à mesma hora. A solução mais fácil é, na convocatória para a assembleia, estabelecer logo uma nova data para uma segunda reunião, caso a primeira não se realize. Atenção que a segunda reunião não deve ser marcada para o mesmo dia.

9-O telhado tem infiltrações. Quem paga as obras e os danos causados nas fracções?

O telhado é parte comum e propriedade de todos. Assim, cabe ao condomínio pagar a reparação e os danos nas fracções. Mesmo que a área comum seja de uso exclusivo de um dos condóminos, como um terraço, a responsabilidade continua a ser de todos, excepto se houve negligência de quem a utiliza (exemplo: o condómino não limpa os ralos para escoamento das águas). Nestes casos, é possível accionar o seguro do prédio.

10-  O que é o fundo comum de reserva?

O fundo comum de reserva é uma contribuição obrigatória destinada a obras de conservação e corresponde, no mínimo, a 10% da quota de cada condómino. Assim, se a quota é de, por exemplo, $30, o condómino tem de entregar mais $3 para o fundo comum de reserva. No caso de ser proprietário apenas de uma garagem sem qualquer acesso ao interior do prédio, não tem de participar nas despesas correntes, o que significa que muito provavelmente não paga quota mensal. De qualquer forma, tem de pagar fundo comum de reserva, sendo comum calcular quanto pagaria de quota mensal e fixar a contribuição em 10% desse valor.

11- Um dos condóminos vendeu a casa e pediu a devolução das quotas já pagas, relativas aos meses em que já não é proprietário. Deve ser reembolsado?

Se a assembleia deliberou o pagamento trimestral das quotas, por exemplo, e fixou que o pagamento deve ser feito no primeiro dia do trimestre, então o momento do vencimento da obrigação é esse, ainda que as quotas sejam reconhecidamente para fazer face às despesas correntes mensais. Isto significa que se o condómino vende o imóvel ao 2.º mês do trimestre, a administração não está obrigada a devolver parte da quota trimestral. No entanto, é possível a assembleia estabelecer regra diferente.

12- O que fazer quando um condómino não paga as quotas?

Os condóminos participam nas despesas comuns, devendo pagar as quotas, de acordo com a sua permilagem ou percentagem, nos prazos fixados pela assembleia ou em regulamento. Se as quotas não forem pagas atempadamente, poderão ser cobrados juros de mora à taxa de 4%, além de outras penalidades. A assembleia pode encontrar soluções para situações extraordinárias de incumprimento, resultantes, por exemplo, de desemprego ou doença prolongada. Em caso de incumprimento, o condomínio, representado pelo administrador, pode propor acção no julgado de paz ou mesmo recorrer aos tribunais.

13-  O que posso fazer se o meu vizinho faz barulho durante as horas de descanso?

Cada condómino não pode perturbar a tranquilidade e bem-estar dos restantes condóminos. A lei prevê que entre as 23 horas e as 7 horas deve evitar-se barulho. A maior parte das situações são consequência de falta de educação e de bom senso. No entanto, muitas são resolvidas com uma chamada de atenção em assembleia. Em último caso, deve ser equacionado o recurso aos julgados de paz ou aos tribunais. Se o barulho resultar de obras, saiba que estas são consideradas actividades temporárias ruidosas e só podem ocorrer em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas. Em qualquer situação de incumprimento, deve ser chamada a autoridade policial.

14-Na última reunião, foi decidido arranjar um dos elevadores. Quem deve participar nesta despesa?

Em princípio, a repartição das despesas com obras de conservação, como é o caso, deve seguir a mesma regra do pagamento de serviços comuns (por exemplo, electricidade ou limpeza): os condóminos pagam em função da permilagem. Para mudar esta regra e utilizar outra regra de repartição das despesas, é necessária a maioria de dois terços, sem oposição. Na acta, o condomínio tem de justificar os critérios para a nova distribuição. Se a decisão implicar a alteração do regulamento e este está fixado no título constitutivo, é mais difícil mudar: a lei exige que todos os moradores estejam de acordo. Nas despesas com elevadores, todos os condóminos pagam desde que deles possam beneficiar. Ou seja, o condómino do rés-do-chão também paga, mesmo que garanta não usar o elevador desde que tenha acesso a uma arrecadação ou garagem servidas pelo elevador. Se não existe susceptibilidade de utilização, não tem de participar nas despesas.

15-O vizinho do último andar usa o terraço para arrumar as bicicletas. Também deixou mobiliário velho no corredor, que dificulta o acesso ao terraço. O que podemos fazer?

Nestes casos, a administração deve chamar a atenção do condómino e explicar que espaços como a entrada, escadas, corredores, telhado ou terraço não devem servir de arrecadação para os condóminos. No caso de o condómino persistir com tal atitude abusiva, a administração deve adverti-lo que recorrerá às vias judiciais. A advertência deve ser feita por escrito e, na primeira oportunidade, constar de acta da assembleia.

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João Cambuta

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