República de Angola tem nova legislação para condomínios
República de Angola tem nova legislação para condomínios
I. NOVA LEGISLAÇÃO
O novo Regime Jurídico do Condomínio, instituído pelo Decreto Presidencial n.º 141/15 já está em vigor desde o dia 29 de Junho, data da sua publicação, revogando toda a legislação que contrarie o atual, incluindo o anterior diploma que legislava sobre a mesma matéria, nomeadamente o Decreto n.º 6/04 de 22 de Outubro.
O diploma estabelece regras sobre a propriedade horizontal em geral e sobre o condomínio horizontal ou vertical. Regula as relações entre os condóminos e entre estes e terceiros, aplicando-se aos:
– Prédios constituídos em propriedade horizontal
– Condomínios na horizontal ou vertical.
Os edifícios sujeitos ao regime anterior devem adequar o seu conteúdo às novas regras até ao dia 26 de Dezembro.
Considera-se condomínio o conjunto de frações independentes em propriedade horizontal ou vertical, no qual os condóminos convivem e contribuem nas despesas necessárias para a manutenção de parcelas que são usadas em comum.
Um prédio está constituído sob o regime da propriedade horizontal quando o edifício está dividido em frações, que são unidades independentes e isoladas e pertencentes a diferentes proprietários.
Um condomínio horizontal é o conjunto de edifícios funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afetas ao uso de todas ou de algumas unidades que o compõem, e um condomínio vertical, o conjunto de edifícios cujas unidades habitacionais estão separadas entre si por paredes projetadas no sentido vertical.
O conceito de propriedade vertical, consiste num conjunto de edifícios contíguos abrangendo construções em banda, com relação de proximidade entre si, que não obstante não se encontrarem materialmente ligados, fazem parte de um todo.
II. REGRAS GERIAS PARA OS PRÉDIOS EM PROPRIEDADE HORIZONTAL
Os condóminos são proprietários exclusivos das suas frações e comproprietários das partes comuns do edifício, devendo suportar o pagamento das despesas inerentes às suas frações e comparticipar no pagamento das despesas relacionadas com as partes comuns, cujo valor é fixado pela Assembleia de Condóminos.
O valor é pago por cada um dos condóminos na proporção das respetivas permilagens, e a comparticipação de cada condómino nas referidas despesas e encargos não pode exceder a quantia correspondente a 6 UCF por metro quadrado de área bruta de construção da respetiva fração.
Cada condómino contribui ainda para um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio, a depositar em instituição bancária a indicar pela Administração.
Em caso de incumprimento no pagamento das contribuições ou despesas, os valores em dívida são cobrados judicialmente, servindo de base à execução a ata da assembleia de condóminos que delibera os montantes a pagar.
Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação dos lotes de terreno ou das construções neles implantadas, nem do direito de pedir a divisão das partes comuns
III. REGRAS ESPECÍFICAS PARA OS CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS
Os condomínios horizontais são constituídos por uma zona de uso privativo, integrada por lotes de terreno para construção e pelas edificações neles construídas, destinadas a habitação, ao exercício de comércio ou prestação de serviços, por partes comuns, e por infraestruturas urbanas do condomínio, constituídas pelo sistema viário e pelos respetivos passeios, praças e faixas arborizadas.
Cada condómino é proprietário exclusivo das construções edificadas no lote de terreno que lhe pertence e comproprietário das partes comuns e das infraestruturas urbanas do condomínio. Cada lote de terreno não pode possuir uma área inferior a 600 metros quadrados, não sendo permitido o seu fracionamento.
O condomínio horizontal é criado por escritura pública, e do qual fazem parte integrante o regulamento do condomínio, os regulamentos específicos que venham a ser aprovados pela Assembleia dos Condóminos, as plantas de implantação e a memória descritiva e justificativa.
O Administrador fica obrigado a guardar as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projeto aprovado pela entidade pública competente.
Qualquer obra no condomínio depende de licenciamento prévio e deve obedecer ao regime do Ordenamento do Território e do Urbanismo.
Os condóminos que pretendam realizar obras na sua propriedade privada devem informar do facto o Administrador, indicando o volume das obras a realizar, a identificação do empreiteiro geral ou da pessoa que tem a obra sob a sua responsabilidade e o tempo previsto para a respetiva conclusão.
As obras só podem ser executadas de segunda a sexta-feira, das 8:00 horas às 17:00 horas, exceto feriados, de forma a não perturbar o sossego e o direito ao descanso dos utentes dos edifícios destinados a habitação. Para este efeito, incluindo para o depósito de entulho, não podem ser utilizadas as partes comuns.
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do condomínio podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do Administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação dos lotes de terreno ou das construções neles implantadas, nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.
IV. ÓRGÃOS DO CONDOMÍNIO
O condomínio tem obrigatoriamente um administrador, uma assembleia de condóminos e um conselho fiscal único.
A Assembleia dos Condóminos é constituída por todos os condóminos que tenham em dia as prestações correspondentes às despesas comuns do condomínio, sendo que a cada condómino é atribuído um número de votos proporcional à respetiva permilagem.
Este órgão reúne-se, ordinariamente, uma vez por ano, até ao dia 15 de Janeiro, e extraordinariamente sempre que for convocado pelo Administrador, pelo Conselho Fiscal e/ou, por pelo menos, 25% do total dos condóminos.
São obrigatoriamente lavradas atas das Assembleias de Condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos, que nelas tenham participado.
Contacte-nos já, para apoio e acompanhamento do que necessite, sobre esta matéria, NÃO ESQUECENDO QUE OS EDIFÍCIOS SUJEITOS AO REGIME ANTERIOR DEVERÃO ADEQUAR O SEU CONTEÚDO ÀS NOVAS REGRAS ATÉ AO DIA 26 DE DEZEMBRO.
João Cambuta
Extrato do Decreto Presidencial
Regime Jurídico do Condomínio – Decreto Presidencial n.º 141/15, de 29 de Junho
SUMÁRIO:
Aprova o Regime Jurídico do Condomínio. – Revoga toda a legislação que contrarie o disposto no presente Diploma, nomeadamente, o Decreto n.º 66/04, de 22 de Outubro.
APROVADO POR: Decreto Presidencial n.º 141/15, de 29 de Junho
Preâmbulo
O regime jurídico da propriedade horizontal encontra-se atualmente consagrado nos artigos 1414.º a 1438.º do Código Civil. Todavia, há necessidade de se complementar o referido regime com disposições regulamentares que tratem de alguns aspetos da propriedade horizontal, nomeadamente as relações entre condomínios e terceiros, sem prejuízo da preservação da integridade da disciplina fundamental daquele instituto no Código Civil; Considerando igualmente a necessidade de definição do Regime Jurídico do Condomínio na horizontal ou em planos verticais, tendo em atenção o crescente desenvolvimento deste tipo de construção urbana nos últimos anos;
O Presidente da República decreta, nos termos da alínea l) do artigo 120.º e do n.º 3 do artigo 125.º, ambos da Constituição da República de Angola, o seguinte:
Artigo 1.º Aprovação
É aprovado o Regime Jurídico do Condomínio, anexo ao presente Decreto Presidencial e que dele é parte integrante.
Artigo 2.º Revogação
É revogada toda a legislação que contrarie o disposto no presente Diploma, nomeadamente o Decreto n.º 66/04, de 22 de Outubro.
Artigo 3.º Dúvidas e omissões
As dúvidas e omissões resultantes da interpretação e aplicação do presente Decreto Presidencial são resolvidas pelo Presidente da República.
Artigo 4.º Entrada em vigor
O presente Diploma entra em vigor na data da sua publicação.
Apreciado em Conselho de Ministros, em Luanda, aos 15 de Maio de 2015. Publique-se.
Luanda, aos 25 de Junho de 2015.
O Presidente da República, JOSÉ EDUARDO DOS SANTOS.
Veja mais artigos (clique abaixo) sobre este assunto, neste site:
No caso de o condômino, não pagar as suas quotas o que fazer.
coordenadora
U.Nova vida
Pagar as quotizações e restantes despesas de condomínio constitui uma obrigação dos condóminos.
Não tendo o condómino pago, poderá requerer a execução dos seus bens.
A acta contendo as deliberações relativamente às quotizações e às obras constitui título executivo, tal como uma sentença.
Importa que a acta tenha sido bem elaborada, com o cumprimento das formalidades legais, como as convocatórias.
Muitos regulamentos de condomínio contêm uma cláusula, segunda a qual os condóminos devedores são obrigados a suportar as despesas que o condomínio efectue com a cobrança judicial das quotas.
Essa cláusula permite fazer repercutir no faltoso as despesas com o recurso a tribunal, incluindo despesas de advogado.
Veja também outra possibilidade de resposta no ponto 12. do seguinte artigo: https://joaocambuta.com/regulamento-de-condominio/
Dr. João Cambuta
No caso de Inquilino refiro não dono da propriedade do condominio que direito tem sobre a gestão do condoninio ele não sendo dono simplesmente ter alugado a propriedade sera que ele tem direito a votação de quem pode geiri codominio neste caso gestor do condomino que direitos ele tem sobre condoominio não sendo dono da propriedade mais vivendo lá sabe o dia dia do que se passa com condominio como falta de transparencia de contas, falta de manutenção do condominio sera que ele tem algum poder de exigir ao gestor ou so cabe ao proprietario do residencia no condomonio
De facto é interessante esta sua preocupação.
O Estatuto da Propriedade Horizontal, pela ordem decrescente da sua relevancia hierarquica,é fixada pela Lei, que prevé um conjunto de normas imperativas, Pelo Titulo Constitutivo e pelo Regulamento do Condominio.
Assim sendo, a Lei atribui Direitos e Deveres, apenas ao Proprietário do imóvel, ou seja, oa Condómino, artigo 1420º nº 1 C.C.
Mas, se o Condómino quiser, poderá delegar poderes ao inquilino por meio de uma Procuração. artigo 1431º nº 3 C.C.
Boa noite. Está lei continua em vigor, houve alguma actualização desde esta publicação ? É possível que eu use ela como forma de coerção para o pagamento de cotas?
Boa tarde Nelson.
Esta lei está em vigor, pode sim a usar para o fim a que se destina
Tenho a seguinte questão. É legal publicarem-se em grupos de whatsapp ficheiros que expõe as dívidas dos moradores? Qual a limitação da publicação dessa informação? Que artigo legisla essa matéria?
Grata.
A lei nada diz sobre essa temática, mas no cômputo geral não seria ético esse comportamento para persuadir alguém a pagar, há outros meios para isso. Temos por exemplo a assembleia de condôminos, ou os tribunais.
João Cambuta
Bom dia!
Gostava de saber se é correcto e sem implicâncias legais, o uso dos termos coordenador do prédio, síndico… uma vez que a nossa legislação só se refere a figura do Administrador, Conselho Fiscal e Assembleia dos Condóminos. São termos comumente usados e fazem-me espécie quanto ao regime jurídico.
O termo coordenador do prédio não é jurídico. Como em Angola o uso de um síndico ou administrador com todas as prerrogativas deixou há muito tempo de existir, então no vazio colocou-se o coordenador. É de notar que esses coordenadores não faziam tudo que um administrador tem a obrigação de fazer, tais como, convocar uma assembleia de condôminos, emitir actas, intentar acções em tribunais contra os faltosos etc.
João Cambuta
Grata pelo esclarecimento!
Bem haja à vossa página.
É certo ou plasmado por lei, que um coordenador (sindico) efectue cortes de energia ou de água ao morador, ou ainda, vede a possibilidade deste circular pelos elevadores, por incumprimento ou pagamento atrasado da taxa de condomínio?
Pude ler a respeito que na realidade de outros países, essa prática é proibida, pois, fere os direitos fundamentais dos cidadãos, podendo esse intentar processos contra o próprio coordenador, mas em Angola, não consigo saber qual é o respaldo fiscal que nós proteja desses actos por parte dos coordenadores…
Precisava de um esclarecimento detalhado sobre tal situação…
Obrigado
Muito Boa tarde chara
Não querendo ser exaustivo.
Devemos olhar, quais são as responsabilidades do Administrador do Condomínio. Estas obrigações, estão explanadas nos artigos 1431 nº1, 1432 nº1,1433 nº4 ambos do C.Civil, tais como convocar Assembleia dos Condóminos, prestar contas anualmente, apresentar despesas para o ano seguinte e outros.
Quanto a execução ou proibição do uso das coisas comuns, em geral, não é função do Administrador, mas, o administrador, depois de várias tentativas pode intentar uma acção executiva, contra o condômino faltoso, pois o regulamento e as actas de assembleia, são títulos executivos para os faltosos cumprirem com a suas obrigações. artigo 1420 nº2 e 1437 1ª parte.
Dr. João Cambuta
É possível realizar actividades comerciais dentro do condomínio?
Boa tarde Sr Simão Ferreira.
A realização de uma actividade comercial, depende se o condomínio está equipado com estes serviços sociais tais como lojas comerciais, restaurantes ou escritórios, de outra forma não pode, porque pressupõe que o condomínio não está preparado para estes serviços. Agora se for preciso estes serviços, deve-se primeiro ter uma assembleia de condôminos e abordar o assunto e ser aprovado por maioria de 2/3, preparar as condições adequadas que não perturba os condôminos, regular o modo de funcionamento, Só depois é que deve abrir o serviço.
Quanto a venda de bebidas alcoólicas ou outro serviço similar nas residências, em princípio está proibido.
Dr. João Cambuta
Boa noite. Dr. João, meu pai mora num condomínio privado onde há várias zonas de estacionamento comuna todos os moradores. Na reunião de condóminos de Fev (supostamente com mais 1/3 dos moradores presentes), deliberaram que iam atribuir estacionamentos a determinados moradores. Isto é legal? Se os estacionamentos pertencem as áreas comuns do condomínio, esta atribuição é legal? Obrigado.
Exm.ª Nadia Borges: Expôs aqui no seu comentário em relação ao estacionamento comum do condomínio onde vive seu pai, se seria legal em que alguns teriam e outros não o respectivo estacionamentos.
Esta questão nos remete ao Instituto da Propriedade Horizontal, propriamente al. d), nº 2 do artigo 1421 C.C. onde diz claramente que “presume-se partes comuns as garagens (estacionamentos)”.
Bem para auferir se estes estacionamentos são de facto comuns, teremos que buscar a gênese do título constitutivo do condomínio, se originariamente o estacionamento era comum, ou privativo.
Quanto a deliberação por um terço de condóminos, ela só será valida se deste um terço votar a maioria com 50% dos votos do total do Capital do valor do condomínio e não dos presentes e se assim não for, pode anular aquela deliberação.artigo 49 nº 3, 50 nº 1 ambos do DP. nº 141/15 de 29 de Junho.
Dr. João Cambuta
Olá
Gostaria de saber se os órgãos de defesa e segurança (polícia) podem entrar em um condomínio sem a autorização prévia da administração do mesmo?
Boa tarde Dr. João Cambuta. Desde já agradecer pelo arquivo, eu fui eleito pelo condomínio que vivo, como presidente do conselho fiscal, já fiz algumas investigações sobre o que devo fazer e quais realmente são as minhas responsabilidades, mas na internet a muita informação de outros países e muito pouco sobre Angola, na sua matéria mencionou o conselho fiscal, mas não foi ao detalhe sobre quais são as responsabilidades do conselho fiscal e o que é realmente a sua importância. Se pôde-se deixar um contacto de telemóvel facilitaria e de que maneira a exposição da dúvida que tenho.
Boa noite.
Gostaria de saber se é normal a administração do condomínio, estipular um valor a ser pago por todos os condôminos, Independemente, da tipologia? Uma vez que são prédios com T1, T3 e T4!!
Podem simplesmente estipularem o valor do pagamento de: obra do edifício, compra de gerador e reparação de gerador..
Ou seja depois de terem o orçamento, podem dividir por igual? Uma vez que o pagamento da quota é diferente (portipologia)
Bom dia Sr.ª Tetrícia.
Regra Geral, um condomínio, tem de ter um Regulamento, ou seja, denominado, regulamento do Condomínio. Neste regulamento, que pode ser integrado no título constitutivo, vem espelhado os órgãos de gestão do Condomínio e as suas competências, conforme os artº 42º, 47º e artº 55º, da Lei nº141/15 de 29 de Junho.
Estes artigos, são claros em determinar qual é a competência do administrador e notamos que, em nenhuma parte diz, que o administrador pode fixar livremente os valores a serem cobrados aos condóminos, mas sim, quem tem essa prerrogativa de deliberar, é a assembleia dos Condóminos.
As contribuições em regra geral, devem ser cobradas de acordo as quota-parte dos condóminos, pois, de contrario não faria sentido, queira notar o que diz o art.º14º da Lei nº141/15 de 29 de Junho, (Critério Geral de fixação de preços nos Condomínios), conjugado com o artº 1424º C.C., (Encargos de Conservação e Fruição) “das Fracções Autónomas” o grifo é nosso.
Por isso, em nosso entender, não esta correto esta cobrança de que todos devem pagar o mesmo preço.
Dr. João Cambuta
Bom dia Dr. Cambuta,
Pode-me indicar qual o local onde posso me dirigir para formalizar a escritura do condomínio. Visto que já fui a uma conservatória que me enviaram para o governo provincial que me remeteu para avançar como comissão de moradores.
Agradecia o seu encaminhamento.
Obrigado,
Angelo Loureiro
Boa tarde Sr Ângelo.
A escritura em geral é um contrato entre as partes e a autoridade que deve reconhecer está escritura é um notário e não o conservador. Só depois de o notário autenticar é que deve ser registado.
Boa noite. A administração do condomínio solicitou um empréstimo aos moradores, para aquisição de um elevador em 2014. O dinheiro seria devolvido com as receitas de uma publicidade afixada no edifício, o coordenador ate ao momento recusa-se a fazer a devolução do dinheiro aos moradores. Não apresenta contas, o que os moradores devem fazer?
Bom dia. A quem o coordenador de condomínio deve prestar contas anualmente? O coodenador tem autonomia de decidir que destino dar as verbas do condomínio sem antes ser autorizado pelos moradores? Quando o condomínio tem uma divida com os moradores e se recusa a fazer a devolução do dinheiro aos moradores, mesmo tendo verba para o fazer a quem os moradores podem recorrer?
Bom dia Sr. João, texto muito claro.
Gostaria de saber quais os quesitos actuais para o tratamento de um NIF DE UM condominio?
Depois da escritura de constituição do condomínio, assinada pelos condôminos cumprindo com todos os requisitos legais, deve ser autenticada pelo cartório notarial. Este cartório deverá emitir no mínimo 3 certidões de escritura pública. Desta certidões os condôminos juntarão as cópias dos seus bilhetes e o gestor devera fazer um requerimento dirigido ao chefe da repartição fiscal da área do condomínio requerendo o respectivo NIF. Depois de adquirir o NIF junta uma certidão de escritura original e a cópia do NIF, dirige-se s conservatória para registar.
Boa noite,
Gostava de saber se alguém pode cobrar taxas de condomínio sem emissão de qualquer documento? ou seja não existindo fatura/nota de cobrança, podem penalisar um morador de um condomínio?
Não. Os pagamentos das taxas de condominios têm de ser precedida de uma factura e estas facturas têm de obedecer o regime jurídico das facturas em vigor na República de Angola.
Boa tarde caro João.
Tomei posse como novo coordenador de um dos edificios de 4 andar no kilamba.
Qual sao as acçoes a tomar como novo coordenador uma vez que os Moradores tem problemas a pagar as Quotas?
Boa noite,
Gostaria de saber que tipo de medidas a coordenação de um prédio deve tomar com um morador que monta estendais fixos em zonas impróprias quando existem zonas para esse tipo de práticas.
Bom dia sra Indira.
Em geral o prédio deveria ter um administrador e não um coordenador.
O prédio deve ter um regulamento de condomínio que define o que deve e o que não deve ser feito.
Toda obra imprópria num lugar comum, deve ser proibido e removida.
Se for necessário deverá notificar o morador para retirar o estendal e se ele não o fazer deverá chamar as autoridades administrativas para o efeito.
Grata pela atenção.
Bom dia Sr Júlio Silva.
A primeira coisa que deverá fazer é a constituição do prédio em condomínio.
Pois sendo condomínio, terá ferramentas legais para exigir o cumprimento das obrigações dos condôminos e o pagamento das quotas será um facto.
Bom dia Sr João
Gostaria de saber se existe alguma restrição do ponto de vista jurídico relativamente ao período de cobrança das taxas de condomínio. Ou seja, pode a administração de um condomínio decidir fazer cobranças adiantadas da taxa de condomínio por um período de 3 a 6 meses?
Boa tarde Cesar.
Em princípio não, pois trata-se de um orçamento em que existe um cronograma aprovado pelo órgão deliberativo que é a assembleia de condôminos.
As cobranças extraordinárias, só é feita se existir obras urgentes não previstas na altura da última assembleia de condôminos.
Outrossim, as despesas são feitas mensais, como também as receitas, ou seja, conforme são cobradas as receitas, do mesmo modo serão feitas as despesas.